Business Law

리스계약 시 개인보증
Personal Guaranty

어떤 사람이 사업장 리스 계약서에 잘못 서명했다가 사업을 접게 되었다는 이야기는 가끔 들어 보았을 것이다. “여러 개의 사업체를 성공적으로 운영하고 있었다. 사업을 확장하려고 크고 좋은 장소에 비싼 렌트비를 주기로 하고 계약을 했는데 생각보다 가게가 잘 운영되지 않아서 가게를 접게 되었다. 그런데, 랜드로드가 소송을 걸어와서 잘 되던 다른 가게도 팔고, 집도 팔아서 랜드로드에게 주었다.”  소설같은 이야기이지만 뉴욕에서는 가끔 실제로 벌어지는 일이다.

사업을 시작할 때 많은 사람들이 개인사업자(sole proprietor) 보다 회사 (corporation)을 설립해서 운영하면 사업을 하면서 발생하는 여러가지 위험으로부터 개인 자산을 보호할 수 있다는 조언을 듣고 회사를 설립해 운영을 한다. 그런데 정작 사업체의 가장 중요한 것의 하나인 리스 계약서에 서명을 할 때는 크게 주의하지 않았다가 위의 이야기와 같은 상황이 발생하는 것이다. 회사를 설립해서 사업을 했는데 왜 개인에게 책임이 오는가? 그 비밀은 바로 개인보증(Personal Guaranty)에 있다.

리스에 서명하는 주체가 “회사”일 경우 랜드로드 입장에서는 세입자가 회사를 폐업신고하고 떠나면 밀린 렌트비를 받을 수 있는 길이 없다. 따라서 랜드로드는 회사의 오너인 개인도 공동 책임을 지라며 리스의 개인 보증에 서명을 요구하는 것이다.  물론 리스에 서명하는 주체가 “개인”인 경우에는 따로 개인 보증을 하지 않아도 개인이 모든 책임을 지게된다.

랜드로드는 갖은 수단과 방법을 사용해서 가능한 한 개인이 리스에 책임을 지게 하려고 한다. 리스 계약서 첫 페이지에 회사 이름이 기입되어 있다고 해도, 마지막 장에 서명을 개인 자격으로 하면 개인이 계약을 한 것이 된다. 또는 개인보증 (Personal Guaranty)를 별도로 서명을 받아서 개인이 책임을 지게한다.   회사의 사장으로써 리스에 서명을 하려면, 회사이름, 서명자 이름, 그리고 서명자의 직책(사장)을 명시하고 서명을 해야 한다. 즉 “ABC Corporation, John Doe, President” 를 명시하고 그 위에 서명을 해야 만 한다.

“개인”에게 책임을 물으려는 랜드로드와 “회사”만 책임을 지게 하려는 테넌트가 서로의 입장을 고수하다가 보면 리스계약을 맺을 수 없게 된다. 그러한 경우 각각 조금씩 양보하는 것이 바로 굿가이 게런티 (Good Guy Guaranty)이다. 이것은 회사로 리스에 서명을 할 경우, 개인 보증을 하되 개인 보증에 제한을 두는 것이다. 일반적으로 테넌트가 특정 날짜 이전에 서면으로 리스를 그만 두겠다는 노티스를 보내고, 가게를 깨끗하게 비운 후, 렌트비와 추가 렌트비를 다 지불하고, 열쇠를 넘겨주면, 그 날짜까지만 개인적으로 책임을 지고 그 이후에는 책임을 면해주는 것이다.  개인은 리스에 대한 무한 책임에서 벗어날 수 있고, 랜드로드는 적어도 다음 테넌트를 구해서 금전적인 피해를 줄일 수 있는 시간을 확보할 수 있으니 양자가 조금씩 양보하고 혜택을 입게 되는 것이다. 따라서 리스계약을 할 때 테넌트로서 가장 좋은 것은 개인 보증을 하지 않는 것이고, 개인 보증이 불가피 할 경우, 가능하면 굿가이 게런티를 랜드로드로 부터 받아내는 것이다.

그러면 이미 개인적으로 리스계약을 했는데, 형편상 비즈니스를 중단해야 하는 상황이 발생했다면 어떻게 해야 할까? 우선 리스를 잘 읽어보는 것이 중요하다. 혹시 리스를 중간에 그만두면 책임져야 하는 것들이 무엇인지 확인을 하고, 랜드로드와 상의를 해서 그만둘 수 있는 방안을 찾아볼 것을 권한다. 사업이 안된다는데 자기 입장만 고수하는 랜드로드는 드물기 때문이다. 종종 렌트비를 깎아주거나, 새로운 테넌트를 찾을 때까지 운영을 하게 하거나, 사업체를 구매할 사람을 찾는 등 여러가지로 방안을 마련할 수 있다. 빈 가게가 있는 것은 랜드로드에게도 큰 금전적인 부담이 되는 것이기 때문이다.

무엇 보다 중요한 것은 리스 계약을 가볍게 여기지 말아야 한다는 것이다. 아무리 작은 가게라도 사전에 전문 변호사의 리뷰를 받고 계약을 해야 할 것이다.