Business Real Estate

창업의 제1요소, 위치
Location, Location Location

부동산에서 제일 많이 쓰는 문구가 있는데, 바로  “Location, Location, Location” 이다. 이는 주택 구입 시, 가장 중요한 결정 요소이기 때문이다. ‘위치’의 중요성은 모든 비즈니스에도 해당된다. 비즈니스에서 가장 중요한 절차 중 하나가 수익이 날 수 있는 위치인지 판단하는 것이다. 이 로케이션 문제는 예비 창업자들에게 도전적인 과제가 될수 있다. 좋은 위치를 선정하기까지 시간이 많이 소요될 수 있으며 건물주와 변호사와 일을 진행할 때 예상치 못한 문제가 생길 수도 있다. 해당 비즈니스 소비자들의 요구를 정확히 파악하고 그에 맞는 장소를 찾는 것은 정말 중요하다. 창업에서 ‘위치’의 중요성과 위치 선정 시 주의할 점을 짚어본다.


글 | May Lee

가게를 시작할 때 어디서 창업할지, 상가의 입지도 중요하다. 아무리 좋은 아이템이나 서비스라 해도 수요가 없거나 인구가 적은 곳에서는 장사가 되지 않기 때문이다. 그렇다면, 어디서 창업하는 것이 좋을까? 교통 요지나 신 시가지에서 창업하면 무조건 성공할까? 꼭 그렇지도 않다. 창업에 앞서 지역상권을 내다보는 부동산 지식도 중요하다.

많은 사람들이 창업을 하지만 성공하는 케이스는  절반에도 못 미친다. 여러 이유가 있지만 창업과는 떼래야 뗄 수 없는 ‘위치’ 분석에 소홀하다는 점도 문제다. 열정과 자금만으로 덤비기에 창업 시장은 넓고 성공 가능성도 크지 않다. 필자는 부동산 투자보다 어려운 것이 창업이라고 생각한다. 부동산은 투자처를 선정하고 투자금을 지급하면, 이후 무언가 큰 액션을 하지 않아도 되지만 창업은 다르다.

치열한 창업시장에서 살아남으려면 남들보다 많은 정보를 습득하는 것이 우선이다. 상권 분석과 점포 임대계약 때 운영 과정에서 필요한 모든 정보를 빨리, 그리고 다양하게, 최근 트렌드에 관심을 기울여 변화하는 상황에서 아는 게 힘이다! 재정, 경영, 관련 법규 등 배울 것들도 많이 생긴다.

수익형부동산 투자와 마찬가지로 창업에서도 가장 중요한 요건은 입지 선정이다. 점포 창업의 경우, 아이템이나 서비스 업종을 먼저 생각하고 점포를 나중에 물색하는 경우가 많다. 이는 바람직한 순서라고 할 수 없다. 입지가 가게의 성패를 좌우하는 데 큰 역할을 하는 만큼, 먼저 상권 분석을 통해 상권 전체의 성쇠(盛衰) 여부를 평가하고, 입지를 분석해서 해당 아이템이나 서비스의 성패 여부를 파악하는 것이 올바른 순서라 할 수 있다. 기존 상권에 내가 하고 싶은 아이템을 앞뒤 재보지 않고 맞추면 낭패를 볼 수 있다. 어떤 업종이든 거부감이 없다면, 입지를 먼저 정한 후 아이템을 선정하는 것이 창업 성공 확률을 더 높일 수도 있다. 그만큼 성공 창업에서 점포의 입지는 중요한 부분이다.

눈 여겨 보던 후보지에 대한 상권 분석을 끝냈다면, 수치화된 자료를 통해 가장 좋은 상권을 확인해 볼 수 있다. 이 때, 유의해야 할 점은 뜨는 상권이 무조건 좋은 것도, 접근성(교통 연결)이 좋으면 무조건 ‘대박’나는 것도 아니라는 것이다. ‘좋은’ 상권이라 하면, 사전적인 의미 그대로, ‘유동인구가 많고 유동인구의 소비성도 높고 현재 확장 중인’ 상권일 수 있다.


다만, 좋은 상권은 그만큼 상가 임대료도 높다는 것을 인지해야 한다. 상권 분석 후에는 창업하려는 브랜드나 창업자의 자금력, 아이템 등을 기준으로 상권을 택해서 진입해야 한다. 단순히, 상권의 규모가 크거나 유동인구가 많다고 해서 모든 창업에 최적의 상권은 아니라는 사실을 유념해야 한다.

상권 분석을 하면, 그 일대가 상권이 축소되고 있는지, 확대되고 있는지 알 수 있다. 이 때, 뜨는 상권이라면 앞뒤 안 가리고 입점하려 하고, 죽어가고 있는 상권이라면 검토조차 하지 않는데, 이는 정답이 아니다. 상권은 최초 형성되면서 발달과 성장, 성숙, 쇠퇴의 순서를 거치기 마련이다. 뜨는 상권이 안정화되기까지, 그리고 죽어가는 상권이 완전히 소멸되기까지 걸리는 시간은 그리 짧지 않기에 섣부른 판단을 해서는 안된다. 또, 현재 가장 뜨고 있는 상권을 고집하는 것도 위험하다. 창업자라면 확장 추세의 상권에 입점하고 싶은 것이 사실이다. 그러나 아이템 특성이나 투자금액 대비 수익률을 고려하지 않고 유명 상권 일변도로 입지를 선정한다면 ‘취미 삼아’ 사업하는 것과 같다.

이른바, ‘양반 창업’을 선호하는 예비 창업자일수록 ‘뻔한’ 상권을 선호한다. 그러나 실제 개인 창업자가 대형 상권에 접근해 수익을 챙기기란 개미 투자가가 주식시장에서 잭팟을 맞는 일보다 어렵다. 유동인구가 많은 역세권 상권도 좋은 상권으로 평가할 수 있는데, 경기 침체로 점포 매출이 급격히 감소하는 시기에도 입지적 여건이 좋아 핵심 상권으로 분류된다.

지역 차이는 있지만, 지역이 좋으면 점포 확보를 위한 기본 비용이 높기 때문에 전체 투자비용도 높아져 창업자 부담이 커진다. 예를 들어, 역 주변 등 대중교통 수단이 많은 곳은 임대료가 비싸지만 그만큼 매출도 높다. 단, 위치가 좋은 상권은 수익 대비 지출이 많아 운영관리가 잘 되지 않을 때는 극심한 적자에 빠질 수 있다는 것을 주의해야 한다. 따라서, 조금 떨어진 점포를 구하고 상품 개발과 서비스, 매장 운영에 신경을 쓰는 것이 유리할 수 있다.

결론적으로, 비즈니스에서 성공하기 위한 첫 번째 조건으로 대다수의 창업자는 장사 목(위치)이 중요하다는 이야기를 빼놓지 않고 이야기한다. 경험유무와 상관없이 장사는 목이 중요하고 ‘장사목은 곧 돈이다’라는 것을 강조한다. 그 이유는 장사목이 반드시 성공을 보장하는 절대적 요인은 아니지만, 사업의 성패를 판가름하는데 중요한 요인이기 때문이다.